アパートの「新築」「中古」…投資物件としての違いとは?

今回は、新築アパートと中古アパートを投資物件として見た場合の違いについて考察します。※本連載は、アパート経営で資産形成をするサラリーマンから絶大な支持を受ける、株式会社アメニティジョイハウス代表取締役社長・田脇宗城氏の著書、『不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい! 』(あさ出版)の中から一部を抜粋し、副業を考えるサラリーマンにとって「新築・木造・3階建てアパート」による不動産投資が向いている理由を説明します。

修繕費が不要な新築は、スタート時の資金を抑えられる

前回の続きです。

 

ここからは「新築」のメリットに絞ってお伝えしましょう。

 

まず、言うまでもないことですが、新築の対極にあるのが中古です。これはすでに筆者著書『不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい! 』の2章で触れましたが、中古物件は使い古された物件なので、早い段階で修繕が必要になってしまいます。

 

ですので中古物件の経営をスタートさせる際には、事前に修繕費を確保しておかないといけません。

 

この修繕費は、なるべく少ない自己資金で融資を受け、ローンを返済しながら収入を得ていくスタイルのサラリーマン大家にとっては手痛い出費になってしまいます。

 

つまり、できるだけスタート時の資金を抑えるのであれば、修繕費のかからない新築に軍配が上がります。

中古のほうが安く、新築が高いのは本当か?

しかし、そうは言っても不動産投資を始めようと考えているサラリーマン大家の多くが、新築への投資に抵抗感を持っているようです。

 

「新築は高くつくから、ローンの返済がたいへんそうだ」

 

建築費用が気がかりとなり、すでに建物ができ上がっている安価な中古のほうへと流れてしまうようです。

 

では本当に、中古のほうが安く、新築のほうが高い支出となってしまうのでしょうか。実際に物件例を出してシミュレーションしてみましょう。

 

まずは中古物件からです。

 

ここでは次のような物件を例とします。

 

販売価格:6075万円

部屋数:9部屋

家賃:4万5000円

年間家賃収入:486万円

利回り:8%

 

これに自己資金300万円で次のような融資を受けます。

 

融資額:5775万円

返済期間:30年

金利:4.5%

 

このような条件で融資を受けた際、月々の返済額はいくらになるかというと・・・。

 

月の返済額:29万2610円

 

年間にするとおよそ351万円の返済額です。

 

年間家賃収入は486万円でしたから、返済額を差し引くと手元に135万円のキャッシュが残ることになります。とはいえ諸経費がいろいろとかかりますから、その分を年間家賃収入の10%とすると、実際のところは86万円ほどと考えておきましょう。

 

金利4.5%で融資を受け、中古物件のオーナーになれば年収が86万円ほどアップする。あくまで想定的な算出ですが、この数字はたいへん魅力的に映ります。

 

この話は次回に続きます。

本連載は、2017年3月19日刊行の書籍『不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい! 』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載「新築・木造・3階建てアパート」で成功するサラリーマンの副業投資

株式会社アメニティジョイハウス 代表取締役社長

1974年生まれ。不動産コンサルティング技能登録者。宅地建物取引主任者。賃貸不動産経営管理士。一級土木施工管理士。東京都、千葉県を中心に土地選びからアパートの施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト&ローリスクのアパート経営を提案する株式会社アメニティジョイハウス代表取締役社長。会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えない。

著者紹介

不動産投資は 「新築」「木造」「3階建て」  アパートで始めなさい!

不動産投資は 「新築」「木造」「3階建て」 アパートで始めなさい!

田脇 宗城

あさ出版

本書はサラリーマンだからこその副業でも失敗しないアパート経営を確立した著者が、成功の法則のすべてを大公開します。 新築・木造・3建てアパート経営とは? ★木造だけどマンションのようなゴージャスな造り ☆木造なので…

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